Fiscale behandeling van long-stay verhuur onroerend goed

Niet zelden worden in de praktijk vragen gesteld over de fiscale behandeling van de verhuur van onroerend goed. Te denken valt aan: is de huuropbrengst belast in box 1? Heb ik een onderneming voor de inkomstenbelasting? Hoe bepaal ik de waarde economisch verkeer van mijn box 3 beleggingspanden? Omdat wij merken dat dit in de praktijk niet altijd even helder is, hebben wij een en ander op een rijtje gezet.

Indien je van plan bent om te beleggen in onroerend goed, is het verstandig om vooraf advies in te winnen over hoe je deze verhuur in gaat kleden. De hierbij gemaakte keuzes kunnen namelijk van belang zijn voor de fiscale gevolgen. Verhuur van onroerend goed kan fiscaal gezien verschillend worden gekwalificeerd, waardoor de belastbaarheid ook verschilt.

Nederlands belastingstelsel

Het Nederlandse belastingstelsel kent verschillende regimes, te weten de ‘boxenstructuur’. Zoals de meesten al weten, worden in box 1 de looninkomsten en de winsten uit onderneming belast. Ook de eigen woning is gesitueerd in box 1, waardoor hypotheekrenteaftrek tegen het toptarief plaats kan vinden. In box 2 worden inkomens uit aanmerkelijk belang belast, en in box 3 worden inkomsten uit vermogensbestanddelen belast. Ter zake van onroerend goed wordt nogal eens bediscussieerd in welke box het vermogensbestanddeel thuishoort. In box 1 worden inkomens belast tegen maximaal 52%, in tegenstelling tot box 3 waar vermogensbestanddelen forfaitair worden belast tegen waarde economisch verkeer. Inkomsten uit vermogensbestanddelen zijn derhalve onbelast. De vraag is derhalve of er sprake is van een onderneming zoals genoemd in box 1. Volgens de klassieke invulling van het begrip onderneming, is dit het geval als er sprake is van een zelfstandige duurzame organisatie van kapitaal en arbeid, die deelneemt aan het maatschappelijke productieproces met het oogmerk om winst te behalen. Op grond van deze klassieke invulling zou nagenoeg elke belegger kwalificeren als ondernemer, terwijl dat nou juist niet de bedoeling is geweest van de Wetgever. Hoe onderscheiden wij de ‘normale’ belegger dan van een ondernemer?

Arbeid

Het gaat om de mate van arbeid die de belastingplichtige verricht. Normaal vermogensbeheer gaat zodoende gepaard met passief vermogensbeheer, er wordt nauwelijks arbeid verricht ter zake van de beleggingen. Is er echter sprake van een onderneming, dan is er ook sprake van meer actief verrichte arbeid. De Wetgever spreekt in laatstgenoemd geval van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’, een in de jurisprudentie ontwikkeld begrip. Maar wanneer is er dan sprake van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’? Het gaat hier met name om de factor arbeid. Wil er namelijk sprake zijn van winst uit onderneming, dan moet de ondernemer duurzaam arbeid hebben verricht ter zake van de gegenereerde inkomsten. Met andere woorden, de factor arbeid moet de bron van inkomen zijn. In de literatuur wordt ook weleens gesproken over de fruitboom. Is het de boom zelf die de vruchten voortbrengt, of is het de plukker ervan? En groeit de boom zelf van nature, of speelt de plukker hier een bijzondere rol?

In art. 3.91 Wet IB 2001 heeft de Wetgever een invulling gegeven aan het begrip arbeid ten opzichte van vermogensbeheer: “Onder werkzaamheid wordt mede verstaan: het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.”

Dit artikel is in wezen een codificering van eerder gewezen jurisprudentie. Gezegd wordt immers dat het uitponden, zelf groot onderhoud of aanpassingen aan een onroerende zaak verrichten kwalificeert als kwantitatieve arbeid, terwijl het handelen met voorkennis kwalificeert als kwalitatieve arbeid. Uit jurisprudentie blijkt echter dat niet elke vorm van uitponden gezien kan worden als meer dan normaal vermogensbeheer. Van belang is daarbij de afweging tussen de aard en omvang van de activiteiten, het beoogde rendement en de wijze van samenstelling en omvang van het vermogen. Deze drie hoofdlijnen dienen in elk specifiek geval bekeken en tegen elkaar afgewogen te worden om de fiscale kwalificatie van de transacties te beoordelen.

Conclusie

Kortom, het gaat bij vermogensbeheer niet om de vraag of sprake is van arbeid, maar of de gekwalificeerde arbeid het behaalde rendement verklaart. Er dient immers een causaal verband aanwezig te zijn tussen het voordeel en de arbeid wil er überhaupt sprake kunnen zijn van inkomen in de zin van box 1. Welke arbeid nu precies als normaal actief vermogensbeheer geldt, blijft een subjectieve aangelegenheid. Het is in ieder geval toegestaan om een zo optimaal rendement te behalen, dat zou immers elke normale belegger doen.